Каждому должнику страшно начинать процесс по списанию долга из-за угрозы потерять свое жилье. Закон гарантирует, что единственное жилье при банкротстве физического лица сохранится. Это значит – за долги по кредиту единственную квартиру не продадут. 

Понятие «единственного жилья»

Признаком жилища является его изолированность и пригодность по пожарным, санитарным и другим нормам. Жилье представляет собой недвижимость. Это квартиры в многоквартирных домах, комнаты, частные дома или их части. Единственным жильем считается объект капстроительства, который выступает для жизни определенного лица и его семьи единственным пригодным и возможным.

К членам семьи согласно Жилищному кодексу РФ относят:

• супруга(гу);
• детей;
• родителей.

Иные лица (бабушка, брат, тетя и пр.) являются родственниками, хоть и живут с должником в одном доме.

Иждивенцев, родственников и прочих граждан в некоторых обозначенных случаях могут приравнять к членам семьи (по судебному решению).

Что входит в категорию единственного жилья?

Жилую недвижимость, которая должникам принадлежит на правах собственности и является их единственным жильем не могут у них отобрать. Но существуют некоторые оговорки:

• это единственная доступная для его проживания недвижимость, где он зарегистрирован;
• на ней нет обременений или ограничений.

Недвижимость не должна быть заложена или в ипотеке. Лишь тогда по итогам процедуры банкротства вы останетесь при своем единственном жилье. Ипотеку вправе отобрать только если установят что гражданин финансово несостоятелен.

Если эти условия не соблюдены, единственное жильё — неприкосновенно. Это гарантирует Конституция РФ.

Можно ли отобрать единственное жильё при банкротстве физлица?

Если оно не заложено, на него не могут обратить взыскание. Если получая кредит, должник не оставил залог в качестве квартиры, отдавать её за долги не придётся, если она единственная.

Если получая займ, должник предоставил информацию о собственной квартире, все равно не нужно паниковать. Данные о наличии жилплощади в кредитном договоре не означают, что она заложена. Плохо если договор залога подписан и зарегистрирован. Тогда недвижимость — предмет залога и ее реализуют для погашения задолженности.

Если ни должник, ни его доверенные лица не подписывали с банком залоговый договор, а квартира — единственное жилье, то нет повода для беспокойства. Жилье после банкротства остается у вас.

Могут ли у банкрота изъять единственное жилье?

До выяснения можно ли забирать единственное жилье при банкротстве физического лица, следует понять, что к ней относят.

Финансовый управляющий имеет широкие полномочия по распоряжению имуществом банкрота. Он вправе анализировать и даже отменять заключенные сделки с имуществом, устраивать его розыск и пр.

Важно, что полномочия управляющего не касаются единственного жилья. Реализовать его запрещает ст. 446 ГПК РФ и ФЗ «Об исполнительном производстве». Так, приставы также не имеют права отбирать у должников единственное жилье. Даже чтобы удовлетворить требования взыскателей по исполнительному производству.

Но этот иммунитет не относится к следующей недвижимости:

• купленную в ипотеку;
• выступающую в кредитном договоре залогом;
• второго и более объектов, которыми распоряжается должник.

Ситуации, позволяющие изъять единственное жилье у банкрота

В 2018 году решением Верховного Суда РФ был создан прецедент, согласно которому представилась возможность взыскивать единственную квартиру.

Важно учесть такие нюансы:

• Если приобретение жилья и прочие операции с ним приносят имущественный вред кредитору, то угроза, что его взыщут при банкротстве серьезная.
• Если единственная недвижимость заложена или находится в ипотеке, то ее в обязательном порядке при банкротстве реализуют.
• Если должник хотел скрыть имущество путем дарения нескольким гражданам, чтобы один из принадлежащих ему объектов признали единственным жильем, то скорее всего его признают виновным в фиктивном банкротстве и реализуют имущество, не списав  задолженность.

Финансовый управляющий не может преступать закон — сам он не решает изымать или нет единственное жилье у должника и тех, кто проживает с ним. Изъять и реализовать его можно лишь по решению суда, если есть серьезные сомнения по поводу фиктивного банкротства или нахождения имущества под залогом.

Если единственное жилье продано должником перед банкротством

Распространены случаи, когда должники продают перед банкротством единственное жилье. Если финуправляющий определит, что недвижимость реально была единственной, эту сделку не оспорят. Тогда банкрот может тратить полученные средства на свое усмотрение.

Но бывает, что единственное жилье продают задолго до начала процедуры собственного банкротства. Что угрожает должнику в этом случае? Так, сделки, совершенные в период до 3-х лет до того, как суд принял заявление о признании должника банкротом попадут под подозрение. То есть , в зону интересов кредиторов.

Возможен ли арест единственного жилья?

Первый этап взыскания недвижимости должника – это наложение ареста. Арест не позволит ему осуществлять залог, куплю-продажу со своей собственностью.

Осуществляя на практике свои полномочия, судебный пристав налагает арест, вносит в реестр соответствующую информацию, а затем описывает арестованное имущество. Однако, изъять или обременить единственное жилье все равно нельзя.

Ограничения на единственное жилье

Так как единственная недвижимость банкрота, которая не находится в залоге из конкурсной массы исключается, ограничения по запрету заключения сделок на нее не распространяются. 

В ходе банкротства должник имеет право продать или обменять объект недвижимости, а на вырученные деньги купить новый. Однако нужно учитывать следующие моменты:

• если цена новой квартиры или дома окажется выше стоимости проданной, судья задастся вопросом — откуда средства у банкрота и почему он не гасит ими часть долга перед кредиторами;
• если цена нового жилья меньше чем цена проданной недвижимости, то кредиторы не имеют права претендовать на остаток суммы (этими деньгами банкрот может распоряжаться и тратить на свое усмотрение);
• не нужно злоупотреблять своими правами и спасать имущество от реализации – дарить единственную жилплощадь до банкротства, потом покупать другое жилье и объявлять его единственным (эту схему просто выявить, но должнику за нее будет грозить признание в фиктивном банкротстве).

Как поступить с лишним жильем?

Если у должника несколько квартир, то в ходе банкротства придётся с ними расстаться. Их оценят и выставят на торги. Выручку распределят для уплаты долга между кредиторами банкрота.

Может ли должник продать жилье заранее, а выручку от продажи сохранить. Такое возможно, но соблюдая следующие условия:

• продать квартиру или дом необходимо по рыночной стоимости (дарить и переписывать нельзя);
• часть средств нужно отдать кредиторам на погашение долга, а другую часть можно оставить себе.

Нежелательно свое имущество продавать родственникам. Потому что банкротство физ лица предполагает возможность оспорить и признать недействительной заключенную на протяжении последних 3-х лет имущественную сделку. Даже если продавать жилье по рыночной стоимости, кредиторы при желании будут оспаривать сделку. Процесс затянется, а покупатель может остаться без приобретенного имущества. Средства никто ему возвращать не станет.

Что происходит с залоговым имуществом при банкротстве?

Если должник имел обеспеченный залогом кредит, в ходе реализации объект залога будет продан. Начальную стоимость устанавливает залоговый кредитор. Если финансовый управляющий или банкрот с предложенной стоимостью не согласны, устанавливать ее будет суд. 

Залог могут взыскать на основании 2-х факторов:

• просрочке больше трех месяцев;
• размеры долга не меньше 5% цены залога.

После того, как залоговое имущество реализовано, финансы распределят так:

• залоговому кредитору — 70%;
• для оплаты по требованиям других кредиторов (при отсутствии иного имущества) — 20%;
• судебные расходы, вознаграждения для оценщиков и управляющего — оставшиеся 10%.

Если залогодержателем является банк, распределение происходит для него еще более выгодно:

• залоговому кредитору — 80%;
• на погашение кредиторских требований 1-ой и 2-ой очереди (если нет другого имущества) — 15%;
• судебные расходы и вознаграждения для оценщиков и управляющего — оставшиеся 5 %.

Этот порядок устанавливает ст. 138 Закона о банкротстве. 

Как защитить единственное жилье при банкротстве физического лица

Часто должники имеют единственное жилье, однако прописаны и живут по другим адресам: например, у родителей.

Право полноценно пользоваться таким жильем сохранится. Изъять не могут даже пустую квартиру должника. Избавиться от навязчивых кредиторов можно, если оформить прописку на единственной жилплощади до начала банкротства физ лица.

Что нужно для защиты своего жилья:

1.Грамотно работать с активами.  Бороться за единственную квартиру или дом нужно правильно. Забудьте о сделках дарения, включая сделки в пользу несовершеннолетних детей. Привлеките юристов. Все сделки с недвижимостью обязаны быть безупречными.

2.Содержать квартиру и проживать в ней. Важно жить и быть зарегистрированным в доме, который вы хотите сохранить. Важно сделать это заранее, а не тогда, когда вас ждет банкротство. Чтобы суд не сомневался, вовремя платите коммуналку и другие расходы по содержанию жилья. Даже если этим занимаются другие собственники или проживающие, хоть раз в полгода платите со своего счета. Если будут подозрения, можно показать выписку со счета и доказать, что вы совершали платежи. Долгов быть не должно. Чтобы уж наверняка, хорошо бы работать в том городе, где у вас жилье.

3.Если жилплощадь грамотно и заблаговременно отчуждена кому-то из близких, нельзя жить в ней, держать свое имущество и срочно выписаться. Для возврата имущества в конкурсную массу, могут провести расследование. Проверят видеокамеры и съездят по адресу. Если вас там обнаружат, сделка по отчуждению недвижимости может быть оспорена. Особенно, если на банкротство подали не вы сами, а банк.

4.Все оформлять документально. Официально зарегистрировать сделанную перепланировку. Получите в администрации документ, подтверждающий, что ваше помещение переведено из нежилого фонда в жилой и пр. Важно сделать его пригодным для проживания согласно техническим и санитарным нормам. 

5.Задокументировать статус имущества супругов. Половину имущества поможет сохранить соглашение о разделе имущества. То же самое можно сказать про грамотный брачный договор. Верховный суд пояснил, что супруги вправе поделить как совместно нажитое в браке, так и появившееся до брака имущество. Важно как можно раньше оформить всю документацию и «справедливо» распределить доли — без сильных перевесов в сторону кого-то из супругов, чтобы суд не имел оснований «докопаться».

Не рискуйте! Потерять единственное жилье при банкротстве всё-таки можно. При проблемной задолженности обращайтесь к профильным юристам и проконсультируйтесь по вашей ситуации. Просто нажмите ниже «получить помощь». Мы проконсультируем бесплатно.