Ипотека – это разновидность залогового кредитования. Банк дает деньги на покупку жилья, но оно остаётся у него в залоге до полного погашения займа. Вы живете в купленной недвижимости, делаете ремонт, обустраиваетесь и ежемесячно вносите платеж за ипотеку. Если перестать платить – банк продаст квартиру или дом, чтобы вернуть себе деньги. Разберемся, как устроена ипотека, как её оформить, снизить риски, и что делать, если не получается погасить долг.

Как взять ипотечный кредит

• 1 шаг — Выберите банк. Для начала надо изучить рынок, чтобы сравнить предложения и выбрать наиболее выгодный и подходящий вариант. Оцените сроки, сумму, ставку, размер ежемесячного платежа. Это можно сделать прямо на сайте банка с помощью онлайн-калькулятора. Или воспользоваться агрегатором БанкиРу.  На нём можно выбрать предложение от десятков банков. Но помните, что перед оформлением надо уточнить условия. Если написано, что ставка от 6%, не факт, что при подписании договора она будет именно такой. На конечные условия влияет ваша платежеспособность, кредитная история и другие факторы.

Так выглядит ипотечный калькулятор на БанкиРу

• 2 шаг — Выберите недвижимость. Изучите предложения, выберите квартиры с подходящей площадью, планировкой, типом строения. Учтите, что при оформлении ипотеки надо уложиться в сумму, установленную банком. И выбранная недвижимость должна соответствовать предъявленным требованиям.

• 3 шаг — Договоритесь с банком. Залоговое жилье должна одобрить финансовая организация. Важно, чтобы залог был ликвидным, то есть его можно продать, если вы не сможете погасить задолженность. Жилье не должно быть ветхим, обремененным другими долгами или в аварийном состоянии. Чтобы вынести решение, банк изучит документы и отправит оценщика, чтобы тот все сфотографировал и оценил стоимость жилья. После этого последует одобрение или отказ.

• 4 шаг — Заключите сделку с продавцом. Если получили одобрение банка, можно заключать сделку с продавцом. На самом деле, договариваться стоит заранее. Для этого внесите задаток или аванс, как только поймете, что квартира вам нравится. Так вы «удержите» недвижимость, чтобы ее не купили другие. Чтобы рассчитаться, используйте безопасные методы. Например, ячейки в банке или аккредитив. Так вы избежите спорных ситуаций и обмана.

• 5 шаг — Зарегистрируйте квартиру в Росреестре. Чтобы официально все оформить, надо зарегистрировать факт ипотеки и право на собственность.

Плюсы и минусы ипотеки

Ипотечный кредит – это надолго. Цены на недвижимость высокие, к этому прибавляются еще проценты, поэтому многие берут ипотеку на 15-30 лет. За это время может многое измениться: ваша трудоспособность, место работы, зарплата, состояние здоровья. 

Поэтому перед оформлением надо взвесить все плюсы и минусы ипотечного кредитования.

Плюсы ипотеки:

• Можете купить квартиру, не имея на руках всей суммы. Копить на дорогую недвижимость долго. А пока вы копите, надо где-то жить. Либо с родителями, но до пенсии жить с родственниками не вариант. Нужно устраивать личную жизнь и, в целом, любому человеку нужна автономность. Либо снимать квартиру. Но за аренду вы будете отдавать немалые деньги, и тогда средств на накопления не остается. Ипотека решает эту проблему. С момента оформления сделки вы можете заселиться и жить в квартире. Останется только ежемесячно вносить платежи, чтобы погашать задолженность перед банком.

• Можете сделать ремонт на свой вкус. Арендодатель за редким исключением разрешает что-то менять в съемной квартире. Нужно все согласовать и не факт, что собственник пойдет навстречу. В ипотечной квартире вы можете сами менять дизайн, не спрашивая ни у кого разрешения.

• Ипотека дает возможность зафиксировать цену на жилье. Цены на недвижимость постоянно растут. Оформив ипотеку, вы будете выплачивать ту сумму, о которой договорились, даже если стоимость жилья в этом районе увеличится.

• Можно с детьми и животными. Зачастую арендодатели сдают квартиры девушкам или семьям без детей и животных. Так что если у вас молодая семья с маленьким ребенком или вы обожаете кошек, найти жилье будет проблематично. А в ипотечной квартире таких проблем не будет. Ведь вы сами отвечаете перед собой, и вам не придется подстраиваться под желания арендодателя.

• Ипотека экономит и зарабатывает. Если будете жить в ипотечной квартире – сэкономите на аренде. Если сдадите ее – заработаете деньги. Платеж по кредиту зафиксирован, а вот цены на аренду растут. И это можно использовать в своих целях.

Минусы ипотеки:

• Так как ипотеку берут надолго, есть риски. Допустим, вы оформляете ипотечный займ, у вас есть работа и со здоровьем все хорошо. Но где гарантия, что через 20 лет будет так же? Вдруг вас уволят, специальность станет не востребована или вы серьезно заболеете. Если не сможете погасить ипотеку, банк продаст квартиру, и вы останетесь без жилья.

• Огромная переплата. Чем дольше ипотека – тем больше переплата. Порой она может достигать стоимости самого имущества, и то и превышать ее.

• Расходы на оформление документов, страховку и оценщика. Кроме первоначального взноса, вам понадобятся деньги, чтобы оплатить услуги оценщика, оформить страхование и различные документы. Если откажетесь оформлять страховку, банк может повысить процентную ставку.

• Если захотите продать жилье, понадобится разрешение банка. Пока полностью не погасите ипотеку, квартира принадлежит банку. А значит, чтобы ее продать, надо получить его разрешение.

Брать ипотеку или нет – решение только за вами. Здесь нет правильного ответа. Ипотечный кредит – это финансовый инструмент. Он может вам пригодиться и принести пользу, а может – проблемы. Зависит от вашей ситуации и запроса.

Эксперты рекомендуют не оформлять ипотечный займ, если ежемесячный взнос больше половины дохода. Если же платеж занимает 30% от зарплаты или больше, но есть перспективы увеличения дохода, то брать ипотеку выгодно.

Какие есть риски

Снижение или утрата дохода. Это главный риск для заемщика. Если потеряете работу и не сможете быстро найти другую, задержите ежемесячный платеж. Набежит неустойка, размер задолженности вырастет. Если просрочка затянется, банк может продать квартиру, чтобы вернуть деньги. В итоге – вы останетесь без жилья.

Повреждение недвижимости и снижение ее стоимости. Некоторые вещи нельзя предугадать – стихийные бедствия, пожар, затопления от соседей. Или уровень преступности в районе возрастет, построят рядом промышленные объекты, а значит, стоимость жилья упадет. В итоге – квартира подешевеет, а задолженность перед банком останется.

Валютный риск, если оформили ипотеку в иностранной валюте. Экономическая ситуация нестабильна. То цены на нефть меняются, то пандемия, то другие факторы влияют на курс рубля по отношению к доллару и евро. Если иностранная валюта вырастет, то задолженность перед банком увеличится. При зарплате в рублях – это огромный риск. 

Как себя обезопасить

Чтобы уменьшить риски, оформите страхование. Можете застраховаться от непредвиденных обстоятельств: утраты трудоспособности из-за здоровья, потери работы, бедствий, пожара и даже смерти.

Страхованию подлежит:

• Ваше здоровье и жизнь.
• Залоговая недвижимость. Вы должны застраховать квартиру от риска повреждений или утраты. Это обязательно по действующему законодательству.
• Финансовый риск. Так кредитная организация страхует себя, если вы не погасите задолженность, и придется продавать недвижимость.
• Право на собственность. Для этого оформляют титульное страхование.

Страховка требует дополнительных расходов. Но так вы сможете обезопасить себя и уменьшить риски.

Перед оформлением изучите предложения на рынке, цены на страховку меняются от агентства к агентству. Можете найти варианты с приятными расценками и значительно сэкономить.

Что делать, если появились финансовые трудности

Если наступили трудные времена, обратитесь к кредитору и расскажите о своих проблемах. Не стоит скрываться, игнорировать звонки и ждать, пока квартиру продадут, а вас выселят.

Есть законные способы снизить финансовую нагрузку:

• взять ипотечные каникулы (подробнее об ипотечных каникулах мы писали здесь);
• реструктурировать задолженность;
• рефинансировать ипотеку в другом банке (подробнее — здесь).

Вы можете обсудить подходящие варианты с сотрудником банка. Главное – искать решение, а не скрываться от проблемы.

Как устроена ипотека — резюмируем

Ипотечный кредит – это когда вы покупаете жилье, но оно остаётся в залоге у банка до полного погашения. У ипотеки есть свои плюсы и минусы. С одной стороны вы теперь можете жить самостоятельно со всеми вытекающими плюсами. С другой стороны, вас ждет огромная переплата и обязанность ежемесячно вносить платежи.

Как и любой вид кредитования, ипотека – это инструмент. Его можно использовать с пользой для себя, а можно во вред. Взвесьте все плюсы и минусы перед оформлением. И берите ипотеку, не потому что надо или все так делают, а потому что она действительно поможет решить ваши задачи.

Если возникли проблемы с выплатой — оформляйте ипотечные каникулы, реструктурируйте или рефинансируйте кредит. В крайнем случае, рассмотрите банкротство. В процедуре банкротства банк забирает недвижимость. Но иногда это бывает выгодно. О ситуации с ипотекой в банкротстве мы подробно писали в отдельной статье.